Schwerte · Dortmund · Umgebung
Qualifikation
IHK-zertifiziert seit 2019
Ein Immobilienverkauf beginnt selten nur mit der Frage nach dem richtigen Preis. Vielleicht möchten Sie sich räumlich verändern, haben eine Immobilie geerbt, planen einen Umzug oder möchten sich von einer vermieteten Immobilie trennen. Manchmal besteht Zeitdruck, manchmal steht ein möglichst gutes Verkaufsergebnis im Vordergrund – und häufig spielen mehrere Faktoren gleichzeitig eine Rolle.
Deshalb beginnt ein Verkauf bei mir nicht mit dem Inserat, sondern mit Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen Situation. Ich sehe mir das Objekt selbst an, ermittle seinen Marktwert und entwickle daraus eine Verkaufsstrategie, die zu Ihren Zielen und den tatsächlichen Marktbedingungen passt.
Von der Bewertung und Beschaffung der Unterlagen über die Vermarktung und Besichtigungen bis zur Abstimmung mit Finanzierungspartnern und Notariat sowie der abschließenden Immobilienübergabe übernehme ich die Organisation des Verkaufs für Sie. Sie bleiben über die wesentlichen Schritte informiert und treffen die notwendigen Entscheidungen – um die operative Abwicklung kümmere ich mich.
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Maklerprovision | Für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer |
| Wann die Provision fällig wird | Erst bei erfolgreichem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags |
| Immobilienbewertung | Persönliche Objektaufnahme und fundierte Marktwerteinschätzung |
| Grunderwerbsteuer in NRW | 6,5 % des Kaufpreises; grundsätzlich vom Käufer zu tragen |
| Steuer beim Immobilienverkauf | Abhängig von Anschaffung, Haltedauer, Nutzung und persönlicher Situation |
| Energieausweis | Beim Verkauf grundsätzlich erforderlich; spätestens bei der Besichtigung vorzulegen |
| Verkaufsgebiet | Schwerte, Dortmund und die angrenzende Region |
Ein Immobilienverkauf in Schwerte oder Dortmund läuft bei mir in sechs Schritten ab.
Erstgespräch und Objektaufnahme
Schritt 01 von 06
Ich sehe mir Ihre Immobilie persönlich an und nehme detailliert alle wertrelevanten Merkmale auf – von Lage und Grundstück über Grundriss und Wohnfläche bis zu Zustand, Ausstattung und Modernisierungen.
Genauso wichtig ist Ihre persönliche Ausgangssituation. Gibt es einen gewünschten Verkaufszeitpunkt? Ist die Immobilie noch bewohnt oder vermietet? Besteht bereits eine neue Finanzierung oder Immobilie? Ist besondere Diskretion erforderlich? Gibt es mehrere Eigentümer oder eine Erbengemeinschaft?
Diese Punkte gehören für mich von Anfang an zum Verkauf dazu.
Bewertung und persönliche Verkaufsstrategie
Schritt 02 von 06
Auf Grundlage der Objektaufnahme ermittle ich den Marktwert Ihrer Immobilie. Je nach Immobilienart kommen dabei die gängigen Bewertungsverfahren – Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – zum Einsatz.
Die rechnerischen Ergebnisse gleiche ich mit der aktuellen Marktsituation, tatsächlich erzielten Vergleichspreisen und den Besonderheiten Ihrer Immobilie ab. Anschließend erläutere ich Ihnen die Bewertung und gebe Ihnen eine klare Empfehlung für den Angebotspreis.
Darauf aufbauend entwickle ich eine Verkaufsstrategie, die sowohl zur Immobilie als auch zu Ihrer persönlichen Situation passt. Dabei berücksichtige ich beispielsweise, ob ein zeitnaher Verkauf gewünscht ist, die Immobilie noch bewohnt oder vermietet ist, besondere Diskretion erforderlich ist oder zeitliche und familiäre Rahmenbedingungen eine Rolle spielen.
Sie erhalten von mir eine konkrete Empfehlung für Angebotspreis, Vermarktungsweg und zeitlichen Ablauf. Wir besprechen diese in Ruhe und stimmen sie auf Ihre Wünsche ab. So müssen Sie die Verkaufsstrategie nicht selbst entwickeln, behalten aber bei den wesentlichen Entscheidungen die Kontrolle.
Unterlagen und professionelle Aufbereitung
Schritt 03 von 06
Ich kümmere mich um die Zusammenstellung und Beschaffung der erforderlichen Verkaufsunterlagen und prüfe diese auf Vollständigkeit.
Professionelle Immobilienfotos werden von erfahrenen Immobilienfotografen erstellt. Auf Grundlage der Objektaufnahme, Unterlagen und Fotos fertige ich für Ihre Immobilie ein individuelles Exposé in Handarbeit an.
Bevor die Vermarktung beginnt, erhalten Sie das Exposé selbstverständlich zur Abstimmung und Freigabe.
Gezielte Vermarktung
Schritt 04 von 06
Auf Grundlage der Verkaufsstrategie positioniere ich Ihre Immobilie so, dass die passenden Kaufinteressenten erreicht werden.
Dazu nutze ich die großen Immobilienportale, die eigene Website, Social Media, mein Netzwerk und vorgemerkte Interessenten. Je nach Immobilie und Ausgangssituation ergänze ich die Vermarktung durch weitere geeignete Maßnahmen.
Ist eine öffentliche Vermarktung nicht gewünscht, kann der Verkauf auch diskret erfolgen.
Besichtigungen, Verhandlung und Käuferprüfung
Schritt 05 von 06
Jede Besichtigung führe ich persönlich durch. Ich beantworte die Fragen der Interessenten, stelle die erforderlichen Objektunterlagen bereit und führe die weiteren Gespräche und Verhandlungen in Ihrem Interesse.
Vor einer Besichtigung kläre ich, ob sich der Interessent bereits mit seiner Finanzierung beschäftigt hat und die Immobilie grundsätzlich in seinen finanziellen Rahmen passt. Eine endgültige Finanzierungsbestätigung ist zu diesem Zeitpunkt regelmäßig noch nicht sinnvoll.
Besteht nach der Besichtigung konkretes Kaufinteresse, stelle ich die für die Finanzierung benötigten Objektunterlagen bereit. Bevor der Verkauf verbindlich in Richtung Notartermin geht, lasse ich mir die Finanzierung beziehungsweise die verfügbaren Mittel entsprechend nachweisen.
Notar, Beurkundung und Übergabe
Schritt 06 von 06
Ist der Käufer gefunden und die Finanzierung geklärt, koordiniere ich die weitere Abwicklung mit dem Notariat, stelle die erforderlichen Informationen und Unterlagen zusammen und begleite Sie bis zur Beurkundung. Auch danach bleibe ich Ihr persönlicher Ansprechpartner. Nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung begleite ich die Immobilienübergabe und dokumentiere diese einschließlich Schlüssel- und Zählerständen. Die abschließende Eigentumsumschreibung erfolgt anschließend durch das Grundbuchamt.
Wie lange ein Immobilienverkauf dauert, hängt von Lage, Objekttyp, Zustand, Angebotspreis und aktueller Nachfrage ab. Deshalb nenne ich Ihnen keine pauschale Vermarktungsdauer, sondern gebe Ihnen nach der Objektaufnahme eine Einschätzung für Ihre konkrete Immobilie.
Für Verkäufer und Käufer jeweils
3,57 %
des beurkundeten Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer
Die Provision wird erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Die Maklerprovision beträgt bei meinem üblichen Provisionsmodell für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Provision wird erst fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere gesetzliche Regelungen. Der Maklervertrag bedarf der Textform. Wird der Makler für Verkäufer und Käufer tätig und von beiden Seiten eine Provision vereinbart, müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 656a ff. BGB vorliegen.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und andere Konstellationen können abweichende Regelungen gelten. Welche Provision für Ihre Immobilie gilt, klären wir deshalb vor Auftragserteilung transparent.
Neben einer möglichen Maklerprovision können beim Verkauf weitere Kosten entstehen. Welche davon tatsächlich anfallen, hängt von Ihrer Immobilie und Ihrer persönlichen Situation ab.
| Position | Wer zahlt | Größenordnung |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | Kosten abhängig davon, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist. Oetken Immobilien übernimmt die Kosten zunächst; bei erfolgreichem Verkauf sind sie mit der Maklerprovision abgegolten. |
| Behördliche Objektunterlagen | Verkäufer | Gebühren unterscheiden sich je nach Unterlage und Behörde. Oetken Immobilien übernimmt sie zunächst; bei erfolgreichem Verkauf sind sie mit der Maklerprovision abgegolten. |
| Löschung von Grundschulden im Grundbuch | in der Regel Verkäufer | Notar- und Grundbuchkosten nach den gesetzlichen Gebühren |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | Kann bei vorzeitiger Ablösung einer laufenden Finanzierung entstehen |
| Notarkosten für den Kaufvertrag | in der Regel Käufer | nach den gesetzlichen Gebühren |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | in Nordrhein-Westfalen derzeit 6,5 % |
Besteht noch eine Finanzierung, sollte frühzeitig geklärt werden, zu welchen Bedingungen das Darlehen abgelöst werden kann. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kann den Nettoerlös des Verkaufs beeinflussen.
Auch die steuerliche Situation sollte vor einem Immobilienverkauf geklärt werden.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann insbesondere § 23 EStG eine Rolle spielen. Grundsätzlich ist dabei unter anderem relevant, wie lange die Immobilie bereits gehalten wird und wie sie während dieser Zeit genutzt wurde. Für selbstgenutzte Immobilien bestehen gesetzliche Ausnahmen.
Bei geerbten Immobilien, zuvor vermieteten Objekten, mehreren Immobilienverkäufen oder Veränderungen der Nutzung können weitere steuerliche Fragen hinzukommen.
Ich weise Sie im Verkaufsprozess auf solche Punkte hin, wenn sie erkennbar relevant werden. Eine individuelle steuerliche Beurteilung übernehme ich als Immobilienmakler jedoch nicht. Diese sollte vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater geklärt werden.
Beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Spätestens bei der Besichtigung muss potenziellen Käufern der Energieausweis oder eine Kopie vorgelegt werden. Wird eine kommerzielle Immobilienanzeige veröffentlicht und liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vor, müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben daraus in die Anzeige aufgenommen werden.
Je nach Gebäude kann ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich beziehungsweise zulässig sein. Welcher Energieausweis für Ihre Immobilie benötigt wird, prüfe ich im Rahmen der Verkaufsvorbereitung.
Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, kümmere ich mich um die Beschaffung über einen entsprechend qualifizierten Aussteller. Die dabei entstehenden Kosten übernehme ich zunächst für Sie. Bei erfolgreichem Verkauf sind sie mit der Maklerprovision abgegolten.
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der Immobilienart ab. Für ein Einfamilienhaus werden teilweise andere Unterlagen benötigt als für eine Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus.
Typischerweise gehören dazu:
| Unterlage | Zuständige Stelle |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Schwerte bzw. Amtsgericht Dortmund, jeweils Grundbuchamt |
| Flurkarte, Liegenschaftskarte | Kreis Unna, Fachbereich Geodatenmanagement und Statistik (Schwerte); Stadt Dortmund, Vermessungs- und Katasteramt |
| Baulastenauskunft | Bauordnungsamt der Stadt Schwerte, Rathausstraße 31; Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Dortmund |
| Bauakte, Baugenehmigung, Grundrisse, Schnitte | Bauverwaltung der Stadt Schwerte; Bauaktenarchiv Dortmund, Freistuhl 7, Einsicht nur nach Terminvereinbarung |
| Energieausweis | Aussteller nach § 88 GModG, etwa Architekten und Ingenieure mit entsprechender Qualifikation |
| Wohnflächenberechnung | aus den Bauunterlagen, sonst Neuberechnung nach Wohnflächenverordnung |
| Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan | eigene Unterlagen, Verwaltung, Grundakte bzw. Notar |
| Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen bei vermieteten Objekten | eigene Unterlagen |
| Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen | eigene Rechnungen und Handwerkerbelege |
Im Rahmen des Verkaufsauftrags müssen Sie sich um die Beschaffung der erforderlichen behördlichen Objektunterlagen nicht selbst kümmern.
Ich prüfe, welche Unterlagen für Ihre Immobilie benötigt werden, beantrage fehlende Unterlagen bei den zuständigen Stellen und übernehme die dabei anfallenden Gebühren zunächst für Sie. Bei erfolgreichem Verkauf sind die von mir übernommenen Kosten der Unterlagenbeschaffung mit der Maklerprovision abgegolten.
Für bestimmte Auskünfte muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Auch die Bearbeitungszeiten unterscheiden sich erheblich. Während einzelne Dokumente kurzfristig erhältlich sind, können insbesondere ältere Bauakten mehrere Wochen benötigen.
Deshalb beginnt die Unterlagenbeschaffung bei mir frühzeitig und nicht erst dann, wenn ein Käufer oder dessen Bank danach fragt.
Den Marktwert Ihrer Immobilie müssen Sie nicht selbst aus Quadratmeterpreisen, Portalangeboten oder einem Online-Rechner ableiten. Die Bewertung übernehme ich für Sie. Nach der persönlichen Objektaufnahme ermittle ich den Wert Ihrer Immobilie mit dem jeweils geeigneten Bewertungsverfahren – Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Dabei berücksichtige ich unter anderem Lage, Grundstück, Wohn- und Nutzflächen, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und die individuellen Besonderheiten Ihrer Immobilie. Das rechnerische Ergebnis gleiche ich anschließend mit der aktuellen Marktsituation und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen ab. Daraus erhalten Sie eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung und meine konkrete Empfehlung für einen realistischen Angebotspreis. Die Bewertung bildet anschließend die Grundlage für die auf Ihre persönliche Situation abgestimmte Verkaufsstrategie.
Zu hoch einsteigen und später nachlassen. Ein möglichst hoher Angebotspreis klingt zunächst attraktiv. Entscheidend ist aber nicht der höchste theoretische Preis, sondern eine Preisstrategie, die zum ermittelten Immobilienwert, zur Nachfrage und zum gewünschten Verkaufsablauf passt. Deshalb erhalten Sie von mir keine Zahl aus dem Bauch heraus, sondern eine Bewertung und darauf aufbauend eine konkrete Empfehlung für den Markteintritt.
Unterlagen erst besorgen, wenn der Käufer danach fragt. Fehlende Unterlagen können spätestens bei der Finanzierung eines Käufers zum Problem werden. Deshalb prüfe ich frühzeitig, welche Unterlagen vorhanden sind und welche noch beschafft werden müssen.
Reservierungen ohne Finanzierungsprüfung. Eine endgültige Finanzierungsbestätigung bereits vor der ersten Besichtigung zu verlangen, ist in vielen Fällen weder notwendig noch sinnvoll. Vor dem Termin sollte jedoch grundsätzlich klar sein, dass die Immobilie in den finanziellen Rahmen des Interessenten passt. Wird das Kaufinteresse nach der Besichtigung konkret, erfolgt die detaillierte Finanzierungsprüfung. Vor der weiteren verbindlichen Kaufabwicklung lasse ich mir einen entsprechenden Nachweis vorlegen.
Vorfälligkeitsentschädigung und Steuerfrage nicht vorab klären. Bestehende Darlehen, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und steuerliche Fragen können beeinflussen, welcher Verkaufserlös am Ende tatsächlich zur Verfügung steht. Relevante Punkte sollten deshalb möglichst vor Beginn des Verkaufs bekannt sein.
Ich gebe Ihnen keine Liste mit Ämtern, bei denen Sie anschließend selbst Unterlagen beantragen müssen. Ich prüfe, was benötigt wird, und kümmere mich im Rahmen des Verkaufsauftrags um die Beschaffung.
Damit beginnt die Vorbereitung der Finanzierung des späteren Käufers nicht erst, wenn bereits verhandelt wird.
Vor der Besichtigung kläre ich, ob sich der Interessent bereits mit seiner Finanzierung beschäftigt hat und die Immobilie grundsätzlich in seinen finanziellen Rahmen passt.
Eine belastbare Finanzierungsbestätigung ist regelmäßig erst sinnvoll, wenn konkretes Kaufinteresse an genau dieser Immobilie besteht und die Bank die erforderlichen Objektunterlagen prüfen kann.
Wird es nach der Besichtigung konkret, stelle ich die notwendigen Unterlagen zur Verfügung und lasse mir vor der weiteren Kaufabwicklung einen entsprechenden Finanzierungsnachweis vorlegen.
Mein Schwerpunkt liegt auf Wohnimmobilien – vom Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus.
Zu meinen bisherigen Vermittlungen gehören neben klassischen Wohnimmobilien auch sanierungsbedürftige und vermietete Immobilien, Wohn- und Geschäftshäuser sowie denkmalgeschützte Objekte.
Gerade bei Immobilien, die nicht in ein Standardschema passen, sind eine sorgfältige Aufnahme, nachvollziehbare Bewertung und vollständige Unterlagen besonders wichtig
Für Ihre Immobilie entsteht ein individuelles Exposé. Ich tausche nicht lediglich Adresse, Wohnfläche und Fotos in einer Standardvorlage aus.
Professionelle Immobilienfotografen erstellen die Aufnahmen. Anschließend bereite ich die Informationen zur Immobilie so auf, dass Interessenten ein realistisches und zugleich hochwertiges Bild des Objekts erhalten.
Auch vorhandene Schwächen werden nicht versteckt. Sie werden sachlich eingeordnet, damit sie später nicht überraschend in einer Besichtigung oder Kaufpreisverhandlung auftauchen.
Mein Name ist Sebastian Alexander Oetken. Ich bin Diplomingenieur und seit 2019 IHK-zertifizierter Immobilienmakler. Seit Mai 2019 bin ich Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD).
Mein technischer Hintergrund prägt auch meine Arbeit als Immobilienmakler: Bevor ich Ihnen einen Angebotspreis empfehle, beschäftige ich mich mit den Zahlen und den Besonderheiten Ihrer Immobilie.
Vom ersten Ortstermin über die Bewertung und Besichtigungen bis zur Beurkundung und Übergabe bleibe ich Ihr persönlicher Ansprechpartner.
Wenn Sie bei Oetken Immobilien anrufen, sprechen Sie nicht mit einem wechselnden Vertriebsteam. Und wenn Kaufinteressenten Ihre Immobilie besichtigen, führe ich diese Termine selbst durch.
Besichtigungen werden bei mir nach Möglichkeit gebündelt organisiert. Statt immer wieder einzelne Termine über mehrere Tage zu verteilen, plane ich die Besichtigungen nacheinander an einem Tag.
Das reduziert die Belastung für Sie: Sie müssen Ihre Immobilie nur einmal vorbereiten und aufräumen und werden im Alltag möglichst wenig durch Besichtigungstermine gestört.
Die einzelnen Besichtigungen führe ich persönlich und jeweils separat mit den Interessenten durch.
Dann kann eine diskrete Vermarktung die richtige Lösung sein.
In diesem Fall wird Ihre Immobilie nicht öffentlich auf den üblichen Immobilienportalen angeboten. Stattdessen spreche ich gezielt vorgemerkte und geeignete Interessenten aus meinem Netzwerk an.
Eine diskrete Vermarktung erreicht naturgemäß weniger potenzielle Käufer als eine öffentliche Vermarktung. Welche Auswirkungen das auf Verkaufsdauer und mögliche Nachfrage haben kann, erläutere ich Ihnen, bevor wir uns für diesen Weg entscheiden.
Diese Sorge nehme ich ernst. Deshalb basiert meine Preisempfehlung nicht auf einem Online-Rechner oder einem groben Quadratmeterpreis.
Ich ermittle den Wert Ihrer Immobilie mit dem passenden Bewertungsverfahren und gleiche das Ergebnis mit der tatsächlichen Marktsituation und erzielten Vergleichspreisen ab.
Sie erhalten von mir nicht einfach einen Angebotspreis, sondern eine nachvollziehbare Bewertung und eine klare Empfehlung, mit welchem Preis wir in die Vermarktung starten sollten.
Die endgültige Entscheidung über den Angebotspreis und später auch darüber, welches Kaufangebot Sie annehmen, liegt selbstverständlich bei Ihnen.
Nicht jeder Immobilienverkauf beginnt mit einer unbelasteten, selbstgenutzten Immobilie und einem einzelnen Eigentümer.
Bei Erbschaften, Trennungen, vermieteten oder sanierungsbedürftigen Immobilien müssen zusätzliche Punkte berücksichtigt werden. Diese kläre ich möglichst früh, damit sie nicht erst während der Vermarktung zum Problem werden.
Geerbte Immobilie verkaufen
Bei einer geerbten Immobilie kläre ich zunächst, wer verkaufen kann und welche Voraussetzungen für den Verkauf noch geschaffen werden müssen.
Entscheidend ist unter anderem, dass die Erbfolge ausreichend nachgewiesen werden kann und bei einer Erbengemeinschaft die erforderlichen Beteiligten in den Verkauf eingebunden sind.
Das Grundbuch muss dabei nicht zwingend bereits vor Beginn der Vermarktung auf die Erben berichtigt worden sein. Je nach Ausgangssituation kann die Grundbuchberichtigung auch im Zusammenhang mit dem Verkauf erfolgen.
Ich prüfe deshalb frühzeitig, welche Unterlagen vorhanden sind, was noch beschafft werden muss und welche Punkte vor einer Beurkundung mit dem Notariat geklärt werden sollten.
Gerade bei Erbengemeinschaften ist außerdem eine transparente Kommunikation wichtig. Ich halte die Beteiligten über den Verkaufsprozess auf dem gleichen Stand, erläutere meine Empfehlungen und bereite die notwendigen Entscheidungen nachvollziehbar vor.
Immobilie bei Scheidung verkaufen
Bei einer Trennung oder Scheidung treffen häufig unterschiedliche Interessen aufeinander. Umso wichtiger ist zunächst eine sachliche Grundlage.
Ich ermittle den Wert der Immobilie und erläutere beiden Eigentümern nachvollziehbar, wie die Bewertung zustande kommt. Soll die Immobilie verkauft werden, entwickle ich daraus eine Verkaufsstrategie und halte die Beteiligten über Angebote, Verhandlungen und den weiteren Ablauf transparent auf dem gleichen Stand.
Ob ein Verkauf, eine Übernahme durch einen der Eigentümer oder eine andere Lösung wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab. Rechtliche und steuerliche Fragen sollten dabei mit den jeweils zuständigen Beratern geklärt werden.
Meine Aufgabe ist es, für die Immobilie eine belastbare Bewertungsgrundlage zu schaffen und einen gewünschten Verkauf professionell und möglichst konfliktarm zu organisieren.
Vermietete Immobilie verkaufen
Auch eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen. Dabei unterscheiden sich Käuferansprache und Bewertung jedoch von einer freien Immobilie.
Bei vermietetem Wohnraum tritt ein Käufer grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Deshalb gehören Mietvertrag, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution und weitere relevante Unterlagen von Anfang an zur Verkaufsvorbereitung.
Welche Käufer für die Immobilie infrage kommen, hängt vom konkreten Objekt und Mietverhältnis ab. Bei einer langfristig vermieteten Kapitalanlage stehen andere Kriterien im Vordergrund als bei einer Wohnung, die perspektivisch auch für einen Eigennutzer interessant sein könnte.
Ich prüfe deshalb zunächst die Ausgangssituation und richte Bewertung, Käuferansprache und Vermarktung darauf aus.
Besichtigungen werden mit Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis organisiert und mit den Bewohnern abgestimmt.
Sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen
Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie sollte nicht vorschnell investiert werden.
Ob sich Maßnahmen vor dem Verkauf tatsächlich lohnen, hängt nicht allein davon ab, welchen höheren Kaufpreis sie möglicherweise ermöglichen. Auch Investitionskosten, zeitlicher Aufwand, Vermarktungssituation und mögliche steuerliche Auswirkungen müssen berücksichtigt werden.
Deshalb prüfe ich zunächst, wie sich die Immobilie im vorhandenen Zustand am Markt positionieren lässt und welchen Mehrwert einzelne Maßnahmen für den Verkauf voraussichtlich bringen können.
Bei größeren Investitionen sollte zusätzlich vorab mit dem Steuerberater geklärt werden, welche steuerlichen Folgen entstehen können.
Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob vor dem Verkauf investiert werden sollte oder die Immobilie besser im vorhandenen Zustand vermarktet wird.
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten werden im Maklervertrag transparent geregelt und vor der Beauftragung mit Ihnen besprochen.
Wird kein Kaufvertrag geschlossen, entsteht kein Provisionsanspruch.
Die Kosten für professionelle Immobilienfotografie, Exposé und Vermarktung trage ich im Rahmen des Verkaufsauftrags.
Ja. Ein Immobilienverkauf kann grundsätzlich auch ohne Makler organisiert werden.
Dann übernehmen Sie selbst unter anderem die Wertermittlung und Preisstrategie, Zusammenstellung und Beschaffung der Objektunterlagen, Erstellung des Exposés, Immobilienanzeigen, Bearbeitung der Interessentenanfragen, Besichtigungen, Verhandlungen, Käuferprüfung und die Vorbereitung der Informationen für das Notariat.
Ob Sie diese Aufgaben selbst übernehmen oder an einen Makler übertragen möchten, ist letztlich eine persönliche Entscheidung.
Mein Anspruch ist deshalb nicht, Ihnen zu erklären, dass Sie Ihre Immobilie nicht selbst verkaufen können. Meine Aufgabe ist es, Ihnen den Verkaufsprozess weitgehend abzunehmen, eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidungen zu schaffen und den Verkauf professionell zu organisieren.
Ja.
Bei einer diskreten Vermarktung wird die Immobilie nicht öffentlich auf den üblichen Immobilienportalen angeboten. Stattdessen spreche ich geeignete vorgemerkte Interessenten und Kontakte aus meinem Netzwerk gezielt an.
Ob dieser Weg sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Immobilie und der vorhandenen Nachfrage ab. Eine geringere öffentliche Sichtbarkeit kann die Zahl der erreichbaren Kaufinteressenten reduzieren.
Deshalb empfehle ich Ihnen eine diskrete Vermarktung nicht pauschal, sondern dann, wenn sie zu Ihren Zielen und zur Immobilie passt.
Ob jetzt ein guter Verkaufszeitpunkt ist, lässt sich nicht allein anhand eines allgemeinen Markttrends für Schwerte oder Dortmund beantworten.
Entscheidend sind die konkrete Lage, Immobilienart, Zustand, aktuelle Nachfrage, Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer und nicht zuletzt Ihre persönliche Situation.
Deshalb bewerte ich nicht nur den allgemeinen Immobilienmarkt, sondern Ihre konkrete Immobilie. Auf dieser Grundlage kann ich Ihnen einschätzen, wie sie aktuell am Markt positioniert werden kann und welche Verkaufsstrategie sinnvoll erscheint.
Für einen normalen Immobilienverkauf ist nicht automatisch ein förmliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Vermarktung erstelle ich eine fundierte Marktwerteinschätzung und leite daraus meine Empfehlung für den Angebotspreis ab.
Ein förmliches Verkehrswertgutachten kann dagegen insbesondere dann sinnvoll oder erforderlich sein, wenn ein Immobilienwert gegenüber einem Gericht, einer Behörde oder im Rahmen einer rechtlichen Auseinandersetzung nachgewiesen werden muss. In solchen Fällen sollte das Gutachten von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen, beispielsweise einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung, erstellt werden.
Welche Form der Bewertung in Ihrem Fall benötigt wird, hängt deshalb vom Zweck der Bewertung ab.
Nach Ihrer Anfrage zum Immobilienverkauf in Schwerte oder Dortmund melde ich mich persönlich bei Ihnen, in aller Regel innerhalb eines Arbeitstages. Ihre Objekt- und Kontaktdaten gebe ich nicht an Immobilienportale, Leadbörsen oder Finanzierungsvermittler weiter. Was ich Ihnen darüber hinaus zum Umgang mit Ihren Daten zusage, steht in unserer Datenschutzerklärung.
Die Provision ist hoch. Das kann ich nachvollziehen – schließlich reduziert die Provision zunächst Ihren Verkaufserlös. Entscheidend ist für mich deshalb nicht nur, was ein Makler kostet, sondern welches Ergebnis nach dem Verkauf für Sie übrig bleibt.
Ein falsch gewählter Angebotspreis oder eine Vermarktungsstrategie, die nicht zur Immobilie und zur aktuellen Nachfrage passt, kann sich finanziell stärker auswirken als die eingesparte Maklerprovision. Wird eine Immobilie beispielsweise zu niedrig angeboten oder erreicht die Vermarktung nicht genügend geeignete Käufer, fehlt möglicherweise genau der Wettbewerb, der für ein gutes Verkaufsergebnis notwendig gewesen wäre. Ein zu hoher Einstiegspreis kann umgekehrt dazu führen, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und spätere Preissenkungen notwendig werden.
Deshalb stehen bei mir zunächst die fundierte Bewertung und die richtige Verkaufsstrategie. Anschließend wird die Immobilie professionell aufbereitet, gezielt vermarktet und Interessenten werden strukturiert durch den Verkaufsprozess geführt.
In meiner eigenen Vermarktungspraxis gab es dabei auch Verkäufe, bei denen mehrere ernsthafte Interessenten gleichzeitig kaufen wollten und ein Bieterwettbewerb entstand. In einzelnen Fällen wurde dadurch sogar ein Kaufpreis oberhalb des zuvor ermittelten Marktwerts erzielt. In einer solchen Situation kann der zusätzliche Verkaufserlös die Maklerprovision vollständig ausgleichen oder sogar übersteigen. Das lässt sich selbstverständlich nicht für jede Immobilie versprechen – es zeigt aber, welchen wirtschaftlichen Unterschied eine passende Preis- und Vermarktungsstrategie machen kann.
Hinzu kommt die Arbeit, die ich Ihnen abnehme: Unterlagenbeschaffung, professionelle Immobilienfotografie, individuelles Exposé, Vermarktung, Interessentenkommunikation, Besichtigungen, Verhandlungen, Käuferprüfung sowie die Begleitung bis zur Beurkundung und Immobilienübergabe.
Die Maklerprovision wird erst bei erfolgreichem Verkauf fällig. Am Ende sollte deshalb nicht die Frage stehen, was der Makler kostet, sondern welches Verkaufsergebnis nach allen Kosten für Sie erreicht wurde und wie viel Arbeit Ihnen auf dem Weg dorthin abgenommen wurde.
„Ich habe bereits einen Interessenten – warum sollte ich noch vermarkten?“
Ein konkretes Kaufangebot aus dem persönlichen Umfeld, von einem Nachbarn oder einem bereits bekannten Interessenten kann durchaus attraktiv sein. Ob es aber auch das beste am Markt erreichbare Angebot ist, lässt sich ohne Vergleich nur schwer beurteilen. Eine professionell vorbereitete Vermarktung schafft Wettbewerb und damit eine bessere Entscheidungsgrundlage. Liegen nach einem strukturierten Vermarktungsprozess mehrere ernsthafte Angebote vor, können nicht nur die Kaufpreise, sondern auch Finanzierungssicherheit, gewünschter Übergabetermin und weitere Bedingungen miteinander verglichen werden. Das bereits vorliegende Angebot ist dabei keineswegs ausgeschlossen – es bekommt lediglich einen belastbaren Marktvergleich.
„Ich kann meine Immobilie doch auch selbst verkaufen.“
Selbstverständlich können Sie eine Immobilie auch ohne Makler verkaufen. Der Aufwand wird dabei allerdings häufig unterschätzt. Neben Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé und Vermarktung muss vor allem die laufende Interessentenbetreuung in den eigenen Alltag passen. Kaufinteressenten möchten Fragen kurzfristig beantwortet bekommen, Unterlagen zeitnah erhalten und Besichtigungstermine vereinbaren. Gerade ernsthafte Interessenten beschäftigen sich häufig gleichzeitig mit mehreren Immobilien. Bleibt eine Antwort längere Zeit aus oder fehlen wichtige Informationen, kann das Interesse schnell zu einem anderen Angebot wechseln.
Hinzu kommen die Organisation und Durchführung der Besichtigungen, Rückfragen im Anschluss, Preisverhandlungen, die Prüfung der Finanzierung und schließlich die Abstimmung mit Käufer und Notariat. Meine Aufgabe besteht deshalb nicht darin, Ihnen einzureden, dass ein Eigenverkauf nicht möglich ist. Ich nehme Ihnen diese Arbeit ab, halte die Kommunikation mit den Interessenten am Laufen und gebe Ihnen bei den wesentlichen Entscheidungen eine klare fachliche Empfehlung.
„Ich möchte mich nicht für zwölf Monate an einen Makler binden.“
Das müssen Sie auch nicht ungeklärt tun. Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten des Maklervertrags werden vor der Beauftragung transparent vereinbart. Sie wissen daher bereits vor Ihrer Unterschrift, wie lange der Auftrag läuft und unter welchen Voraussetzungen er beendet werden kann.
Mein Schwerpunkt liegt auf dem Verkauf von Wohnimmobilien in Schwerte, Dortmund und der angrenzenden Region.
In Schwerte gehören dazu insbesondere:
Darüber hinaus begleite ich Immobilienverkäufe auch in angrenzenden Städten und Gemeinden.
Meine regionale Arbeit hilft mir dabei, nicht nur allgemeine Quadratmeterpreise zu betrachten, sondern Unterschiede zwischen einzelnen Wohnlagen, Objektarten und Käufergruppen in die Bewertung und Vermarktung einzubeziehen.
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Persönliches Erstgespräch
Ob Sie konkret verkaufen wollen oder erst den Wert Ihrer Immobilie wissen möchten: Das erste Gespräch ist unverbindlich. Rufen Sie an oder fordern Sie Ihre Bewertung online an.
Am Anfang müssen Sie noch nicht wissen, welchen Angebotspreis Sie wählen, welche Unterlagen fehlen oder welcher Vermarktungsweg der richtige ist.
Genau das klären wir gemeinsam.
Im ersten Gespräch geht es zunächst um Ihre Immobilie, Ihre persönliche Situation und Ihre Vorstellungen. Anschließend sehe ich mir das Objekt vor Ort an und schaffe die Grundlage für eine fundierte Bewertung.
Darauf aufbauend erhalten Sie von mir eine klare Empfehlung für den Angebotspreis und den weiteren Verkaufsweg. Erst dann entscheiden Sie in Ruhe, ob und wie Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
Oetken Immobilien GmbH
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