Am 23. April 2001 wurde das Stahlwerk Phoenix-Ost in Dortmund-Hörde stillgelegt, Teile der Anlagen gingen nach China. Seit dem 9. Mai 2011 ist der Phoenix-See öffentlich zugänglich. Was in diesen Jahren mit dem Boden geschah, betrifft heute jeden, der hier verkauft: Der Untergrund wurde nicht ausgetauscht, sondern umgebaut. Das reicht bis in den Kaufvertrag. Wir arbeiten als Makler für den Dortmunder Süden im Stadtbezirk Hörde.
Die beiden Namen werden oft verwechselt. Phoenix-Ost war das Stahlwerk, 1840 als Hermannshütte gegründet, 1841 baurechtlich genehmigt, Produktionsstart 1843. Auf dieser Fläche liegt heute der Phoenix-See mit rund 2.000 Wohneinheiten, 24 Hektar Wasserfläche und 3,2 Kilometer Rundweg. Phoenix-West ist das ehemalige Hochofenwerk, 115 Hektar Technologiestandort, im Kern ohne Wohnnutzung. Beide liegen im Stadtbezirk Hörde. Belegt ist am See eine Dreiteilung: Nordufer überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, Südufer höhere Wohndichten, Südwestseite Bürobebauung mit Penthouse-Wohnungen.
Als Stahlwerksfläche wird das Areal ab 1841 gerechnet, bei der Aufbereitung wurden etwa 2,5 Millionen Kubikmeter Boden bewegt. Das Prinzip: Belastetes Bodenmaterial wurde im Untergrund verbaut, damit die Bewohner nicht damit in Kontakt kommen. Kein vollständiger Bodenaustausch also, sondern Einbau plus Abdeckung aus 0,5 Metern sauberem Oberboden der Klasse Z0 nach LAGA. Ein Teil des belasteten Materials wurde am Ostrand aufgeschüttet, das ist der Kaiserberg. Wer am See verkauft, ruft besser vor dem ersten Foto an, 02304 2506402, dann starten die Auskünfte parallel zur Objektaufnahme.
Dazu das Wasser. Der Bebauungsplan Hö 252, Teilbereich B, hält fest, dass für die Gebäude bautechnische Maßnahmen gegen drückendes Grundwasser erforderlich sind. Abdichtung gegen drückendes Wasser ist hier planungsrechtlich vorausgesetzt, kein Sonderfall. Und das Umweltamt teilt Dortmund nach Gasaustrittswahrscheinlichkeit in fünf Methanzonen von 0 bis 4 ein, Stand Mai 2022. In den Zonen 3 und 4 ist eine Gasflächendränage ab 50 Quadratmetern versiegelter Fläche obligatorisch.
Das Gelände wird weiterhin im Altlastenkataster der Stadt Dortmund geführt, was der Stadt weitgehende Eingriffsrechte garantiert und Änderungen durch die Grundstückseigentümer genehmigungspflichtig macht. Dazu kommt eine vertragliche Bindung: Die Eigentümer verpflichten sich, anfallenden Bodenaushub kostenpflichtig auf Deponien zu entsorgen, Bauherren als LAGA-Z1-Material. Erdarbeiten mit Bodenaushub verursachen hier in der Regel Kosten, oft kommt ein Genehmigungsvorbehalt dazu, etwa beim Pool oder beim Carport-Fundament. Für Sie als Verkäufer ist das kein Hindernis: Es betrifft Bauvorhaben, nicht den Verkauf selbst, und wir legen die Auskünfte bei, damit ein Käufer nicht selbst nachrechnen muss.
Bevor wir am See eine Zahl nennen, holen wir sechs Auskünfte ein:
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Beschlusssammlung dazu. Das ist Fleißarbeit. Sie spart die Nachverhandlung.
Der Dortmunder Gutachterausschuss für Grundstückswerte weist zum Stichtag 1. Januar 2026 für den Stadtbezirk Hörde einen mittleren Bodenrichtwert Wohnen und Mischnutzung von 461 Euro je Quadratmeter aus, Minimum 95, Maximum 770 Euro, veröffentlicht am 31. März 2026. Faktor 8,1 in einem Stadtbezirk. Die 770 Euro sind die erste Reihe am Nordufer und damit Rang 2 der Gesamtstadt hinter Gartenstadt Süd mit 820 Euro, die erste Reihe am Südufer steht bei 690 Euro. Gleichauf liegt Kirchhörde Ost mit 770 Euro (Ruhr Nachrichten, 16. Juli 2026), siehe Immobilienmarkt in Dortmund-Kirchhörde. In Alt-Hörde liegen die Baulandpreise nach Lagequalität bei 297, 370 und 429 Euro, Stand 2023, Dortmund gesamt bei 386 Euro. Zonenwerte sehen Sie über BORIS NRW selbst nach.
Jetzt die Korrektur, die wir jedem Verkäufer sagen. In der immowelt-Auswertung der teuersten Dortmunder Straßen nach Wohnungspreis vom 26. Juni 2025 kommt der Phoenix-See nicht vor. Kein Widerspruch, sondern zwei Messgrößen. Der Bodenrichtwert gilt je Quadratmeter Grundstück, und Grundstück am Wasser ist knapp. Der Objektpreis gilt je Quadratmeter Wohnfläche, dort verteilt sich der Bodenanteil bei dichter Bebauung auf viele Wohnungen. Wer aus dem Bodenrichtwert einen Wohnungspreis ableitet, rechnet sich reich. Im Stadtteilmittel Hörde lagen Wohnungsangebote am 1. August 2026 bei 2.972 Euro je Quadratmeter (1.410 bis 5.539), Häuser bei 3.800 Euro.
In zweiter Reihe zum See liegt die Werkssiedlung, die der Hörder Verein zwischen 1914 und 1916 im Gartenstadt-Stil errichten ließ: knapp 300 Wohnungen in 160 Gebäuden, 17 Haustypen, eineinhalbgeschossige Zwei- und Vierfamilienhäuser mit Selbstversorgergärten. Seit 1974 ist sie zu etwa zwei Dritteln an die Bewohner privatisiert, der Regionalverband Ruhr dokumentiert zahlreiche Weiterverkäufe durch den Generationswechsel. Einzeldenkmal ist die Siedlung nicht, sie steht aber unter Gestaltungsschutz: Gestaltungssatzung seit 1978, überarbeitet 1997, dazu eine Gestaltungsfibel. Wir klären vor der ersten Besichtigung, was am Haustyp zulässig ist. Ein Beispiel aus dem Umfeld: unsere verkaufte Eigentumswohnung in Dortmund-Sommerberg, Ortsteil im Stadtbezirk Hörde.
Der statistische Bezirk Hörde zählte am 31. Dezember 2023 27.335 Einwohner, der Stadtbezirk 57.315. Das Zentrum ist gründlich umgebaut: Der Stadtumbau Hörde-Zentrum lief ab 2009 und war 2023 wesentlich abgeschlossen, 22 Millionen Euro Gesamtinvestition, davon 17,4 Millionen Euro Städtebauförderung. Hermannstraße und Faßstraße wurden neu gebaut, der Verkehrsknoten Hörder Bahnhofstraße umgebaut. Dafür gab es 2018 den Deutschen Städtebaupreis. Weil Hörde Stadtumbaugebiet ist, lohnt bei Modernisierungen der Blick auf die Förderkulisse. In Hörde liegen das St.-Josefs-Hospital mit 293 Betten und das Phoenix-Gymnasium. Wie lebhaft der Markt ist, zeigt der Grundstücksmarktbericht Dortmund 2026: bei Transaktionszahl und Umsatz führen die Stadtbezirke Hombruch, Aplerbeck und Hörde, stadtweit 4.166 Kauffälle.
Zwischen 1969 und 1973 entstand auf etwa 8 Hektar die Hochhaussiedlung Clarenberg, 25 Gebäude mit 4 bis 17 Geschossen und 1.069 Wohnungen, 934 davon von der VEBA Wohnungsbau AG. Der Bestand ging 1992 an die Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft und schließlich an die LEG NRW. Für Kapitalanleger prägt hier ein großer Mietwohnungsbestand mit institutionellem Eigentümer den Markt. Wie wir Anlageobjekte abwickeln, zeigt das verkaufte Mehrfamilienhaus in Dortmund-Wichlinghofen.
Seit 2009 fließt die neue Emscher am Nordufer des Phoenix-Sees, der Hörder Bach am Südufer. Der letzte Renaturierungsabschnitt umfasst rund 600 Meter Hörder Bach und Teile des Marksbachs, kostet 850.000 Euro und soll Ende 2026 fertig werden, Details zum Emscher-Umbau veröffentlicht die Emschergenossenschaft. Das Seebecken nimmt bis zu 360.000 Kubikmeter Hochwasser zusätzlich auf. Emscher und Hörder Bach gelten im Kommunensteckbrief des Hochwasserrisikomanagements NRW, Stand Dezember 2021, als Risikogewässer. Ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet behaupten wir nicht, wir prüfen objektbezogen über ELWAS-WEB NRW.
Bis zu einer belastbaren Zahl brauchen wir zwei Besuche bei Ihnen. Beim ersten gehen wir das Objekt durch, Raum für Raum, dazu Keller, Technik und Unterlagen. Danach wird im Büro gerechnet, je nach Objekt nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren, und das dauert unter Umständen mehrere Stunden. Beim zweiten Besuch legen wir die fertige Bewertung und die Verkaufsstrategie auf den Tisch und gehen beides mit Ihnen durch. Kein Online-Rechner, keine Zahl am Telefon. Am Phoenix-See gehört die Altlasten- und Grundwasserlage in diese Vorbereitung, nicht in die Nachverhandlung. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Wer sie macht: Sebastian Alexander Oetken, Ingenieur, seit 2018 selbstständig, 2019 IHK-zertifiziert, IVD-Mitglied seit Mai 2019, Erlaubnis nach § 34c GewO durch den Kreis Unna. Den Ablauf eines Verkaufs beschreiben wir Schritt für Schritt.
Das Verfahren hängt am Objekt, nicht am Stadtteil. Ein selbstgenutztes Ein- oder Zweifamilienhaus am Nordufer oder Am Sommerberg bewerten wir nach dem Sachwertverfahren, ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Alt-Hörde nach dem Ertragswertverfahren. Zur Provision: Gesetzlich gilt gegenüber Verbrauchern die Teilungsregel der §§ 656c und 656d BGB, den konkreten Satz besprechen wir im Erstgespräch.
Oetken Immobilien steht für persönliche Beratung, nachvollziehbare Prozesse und regionale Erfahrung.
Sebastian Oetken ist IHK-zertifiziert und Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) – ein starkes Signal für Professionalität und Qualität.
Wer eine Immobilie in Dortmund-Hörde verkauft, möchte einen verlässlichen Partner an seiner Seite. Kundenbewertungen zeigen, wie Oetken Immobilien arbeitet: persönlich, engagiert und transparent.
Das Areal wird weiterhin im Altlastenkataster der Stadt Dortmund geführt. Belastetes Bodenmaterial wurde im Untergrund verbaut und mit 0,5 Metern Oberboden der Klasse Z0 nach LAGA abgedeckt. Die konkrete Lage ist grundstücksbezogen abzufragen.
Weil sich die Eigentümer vertraglich verpflichtet haben, Bodenaushub kostenpflichtig auf Deponien zu entsorgen, Bauherren als LAGA-Z1-Material. So steht es in den Erwerbsverträgen.
Wir legen Ersterwerbsvertrag und Katasterauskunft vor der ersten Besichtigung offen und nehmen die Klausel in den Kaufvertragsentwurf auf. Welche Pflichten sich im Einzelfall daraus ergeben, klärt der Notar oder ein Fachanwalt.
Die Führung im Altlastenkataster garantiert der Stadt weitgehende Eingriffsrechte und macht Änderungen durch die Grundstückseigentümer genehmigungspflichtig. Gemeint sind Vorhaben mit Bodenaushub, ein Ausbau im vorhandenen Keller erzeugt keinen. Fragen Sie vorher bei der Stadt nach.
Der Bebauungsplan Hö 252, Teilbereich B, hält fest, dass bautechnische Maßnahmen gegen drückendes Grundwasser erforderlich sind. Legen Sie Abdichtungsnachweise und Wartungsbelege für Drainage und Pumpen bereit. Dass am See auch bergbaulich gesichert wurde, hält die Ratsdrucksache 04479-16 vom 1. Juni 2016 fest, die Mehraufwendungen durch bergbauliche Sicherungsmaßnahmen zum Bau der Entwässerungsanlagen nennt.
Eine gasgängige Schicht unter der Gründungsebene. Das Umweltamt der Stadt Dortmund unterscheidet fünf Methanzonen von 0 bis 4, Stand Mai 2022. In Zone 3 und 4 ist sie ab 50 Quadratmetern versiegelter Fläche obligatorisch.
Beim Boden fast: Die erste Reihe am Nordufer liegt mit 770 Euro je Quadratmeter auf Rang 2, Stichtag 1. Januar 2026, hinter Gartenstadt Süd mit 820 Euro. Bei Wohnungs-Angebotspreisen fehlt der See in der immowelt-Top-10 vom 26. Juni 2025.
Für die Werkssiedlung gilt eine Gestaltungssatzung seit 1978, grundlegend überarbeitet 1997, ergänzt durch eine Gestaltungsfibel. Fenster, Dach, Farbe und Anbauten sind gebunden.
Mit Regionalbahn, Stadtbahn und Bus, nicht mit der S-Bahn. Am Bahnhof Dortmund-Hörde halten die RB 59 als Hellweg-Bahn werktags im 30-Minuten-Takt und die RB 53 als Ardey-Bahn, dazu die Stadtbahn U41 zum Hauptbahnhof. Eine Haltestelle Phoenix-See gibt es nicht, die Buslinie 445 hält am Kai.
Rufen Sie unter 02304 2506402 an oder schreiben Sie über das Kontaktformular, dann vereinbaren wir den Aufnahmetermin und starten parallel die Auskünfte zu Kataster, Bergbau und Methanzone. Aktuelle Objekte stehen unter Immobilienangebote, ein Beispiel aus dem Stadtbezirk ist unser saniertes Einfamilienhaus in Dortmund-Holzen. Eigene Seiten gibt es für Holzen und den Höchsten.
Jetzt Bewertung für Ihre Hörder Immobilie anfordern oder anrufen unter 02304 2506402
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