Ein Ortsname, zwei Angebotsmittelwerte: Häuser in Dortmund-Holzen westlich der A1 werden im Schnitt zu rund 3.924 Euro pro Quadratmeter angeboten, Häuser in Schwerte-Holzen östlich der A1 zu 3.266 Euro (immowelt, Stand August 2026). Gut 20 Prozent Unterschied bei identischer Erhebungsmethodik. Das sind Durchschnitte über ein kleines Angebot, keine zwei vergleichbaren Häuser. Einen guten Teil der Differenz erklärt die Adresse: Dortmunder Hebesatz, Dortmunder Behörden, Dortmunder Käuferkreis. Den Rest machen Baujahr, Zustand und Zuschnitt. Diese Rechnung machen wir vor dem ersten Inserat, nicht in der Nachverhandlung.
Holzen war bis Ende 1974 eine eigene Gemeinde im Amt Westhofen und wurde zum 1. Januar 1975 geteilt: 5,62 Quadratkilometer mit rund 5.259 Einwohnern gingen an Dortmund, 1,91 Quadratkilometer mit rund 3.100 Einwohnern an Schwerte. Seither ist die Bundesautobahn 1 die Grenze, für den Schwerter Ortsteil bildet sie die Westgrenze.
Der Dortmunder Teil ist der größere. 8,07 Quadratkilometer, 8.805 Einwohner im Ortsteil Dortmund-Holzen (Stand 31. Dezember 2024), Postleitzahlen 44265 und 44267, Stadtbezirk Hörde. Der Ortsteil liegt auf rund 140 Metern über NN südlich des Hauptkamms des Ardeygebirges, größtes Wohngebiet ist der Sommerberg im Norden, der direkt an Höchsten grenzt. Das übrige Stadtgebiet deckt unser Immobilienmakler für Dortmund und den Dortmunder Süden ab. Meinen Sie den Ortsteil jenseits der Autobahn, führt der Immobilienmakler in Schwerte-Holzen östlich der A1 weiter. Sagen Sie uns unter 02304 2506402 einfach, auf welcher Seite der A1 Ihr Objekt liegt, dann klären wir im gleichen Gespräch die Zuständigkeiten und den nächsten Schritt.
Auf dem Dortmunder Stadtgebiet gibt es genau ein Wasserschutzgebiet, und Holzen liegt darin. Es trägt die Nummer 451003 und ist durch die Wasserschutzgebietsverordnung DEW vom 5. Februar 1998 mit einer Geltungsdauer von 40 Jahren festgesetzt. Geschützt werden die Wassergewinnungsanlagen der Dortmunder Energie- und Wasserversorgung an der Ruhr zwischen Fröndenberg-Langschede und Schwerte-Westhofen. In § 1 Absatz 3 c ist die Gemarkung Holzen mit den Fluren 1, 2, 5, 12, 13 und 15 aufgeführt. Gegliedert ist das Gebiet in den Fassungsbereich (Zone I), die engere Schutzzone (II) und die weiteren Schutzzonen III A und III B.
Dazu eine Ehrlichkeit: Schwerte-Holzen liegt im selben Wasserschutzgebiet, die Verordnung nennt dort die Gemarkungen Westhofen, Wandhofen und Schwerte. Der Unterschied liegt nicht in der Schutzzone, sondern im Briefkopf des Bescheids. Für Dortmund-Holzen ist die Untere Wasserbehörde der Stadt Dortmund zuständig, für Schwerte-Holzen der Kreis Unna. Welche Zone für Ihr Flurstück gilt, ergibt sich allein aus der Schutzgebietskarte im Maßstab 1:5.000.
Die Grundsteuer B liegt in Dortmund seit dem 1. Januar 2026 einheitlich bei 800 Prozent. 2025 war der Hebesatz noch gespalten, 625 Prozent für Wohngrundstücke und 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Schwerte rechnet mit 1.071 Punkten, mehr dazu auf unserer Seite zum Immobilienmarkt in Schwerte. Bei gleichem Grundsteuerwert zahlt ein Eigentümer östlich der A1 also spürbar mehr als westlich davon. Die Grunderwerbsteuer ist dagegen kein Unterschied, sie beträgt in ganz Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.
Für Sie als Verkäufer ist das kein Steuerthema, sondern ein Preisthema. Ein Käufer addiert Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten: sinkt die dauerhafte Belastung, steigt der Betrag für das Haus selbst. Das erklärt einen Teil des Aufschlags: Häuser in Dortmund-Holzen liegen mit 3.924 Euro pro Quadratmeter 12,4 Prozent über dem Dortmunder Mittel von 3.491 Euro (immowelt, Stand August 2026). Für Eigentumswohnungen nennt dieselbe Quelle 2.896 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls Stand August 2026, gegenüber 2.604 Euro im Dortmunder Mittel.
Beim Boden bleiben wir nüchtern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund weist für den Stadtbezirk Hörde zum Stichtag 1. Januar 2026 im Schnitt 461 Euro pro Quadratmeter aus, bei einer Spanne von 95 bis 770 Euro. Holzen fällt in zwei Postleitzahlbereiche. Für 44265 weist der Ausschuss 455 Euro pro Quadratmeter aus, Spanne 95 bis 590 Euro, und dieser Bereich umfasst neben Holzen auch Wellinghofen und Wichlinghofen. In 44267 reicht Holzen ebenfalls hinein, der Mittelwert liegt dort höher, und weil Höchsten statistisch dem Bezirk Holzen zugerechnet wird, stehen die Zahlen dazu auf der Seite zum Immobilienmarkt in Dortmund-Höchsten. Die Bezirksspitze von 770 Euro steht in 44263, im Hörder Zentrum am Phoenix-See, nicht in Holzen. Der Ortsteil liegt damit im oberen Mittelfeld des Bezirks, und genau diese Unterscheidung bekommt kein Online-Rechner hin. Den grundstücksgenauen Wert fragen wir über BORIS.NRW ab.
Nach Holzen fährt keine S-Bahn. Was tatsächlich fährt: über den Bahnhof Dortmund-Hörde die Regionalbahn RB 59 werktags im 30-Minuten-Takt und die RB 53 der Ardey-Bahn, dazu die Stadtbahn U 41 ab Hörde. Im Ortsteil halten die Buslinien 432 Richtung Hörde Bahnhof, 442 Richtung Höchsten, die 441, die C 31 nach Schwerte, der TaxiBus T 31 und nachts der NE 5, an den Haltestellen Werkstraße, Heideweg, Ehrenmal und Feldmark. Eingekauft wird im Ort: ein Netto, ein Edeka-Vollsortimenter, ein Edeka-Getränkemarkt.
27,1 Prozent der Einwohner sind über 65 (Stand 31. Dezember 2024), und das prägt das Angebot: Häuser kommen hier oft aus dem Familienbesitz auf den Markt, als Nachlass- oder Umzugsverkauf, häufig mit Unterlagen, die über Jahrzehnte gewachsen und lückenhaft geblieben sind. Genau diese Lücken schließen wir vor der Vermarktung. Käufer kommen übrigens mit dem Auto, nicht mit dem Bahnticket.
Für eine belastbare Zahl kommen wir zweimal zu Ihnen. Beim ersten Besuch wird das Haus aufgenommen, mit Blick in Keller, Dach und Technik. Danach rechnen wir im Büro, selbstgenutzte Häuser im Sachwertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren. Dazu kommt ein Schritt, den es nur in Holzen gibt: Wir gleichen das Flurstück mit der Schutzgebietskarte im Maßstab 1:5.000 ab und bestimmen daraus die Schutzzone. Über Zahlen sprechen wir erst danach, in einem zweiten Termin, in dem wir Bewertung und Verkaufsstrategie gemeinsam durchgehen. Beides ist kostenlos und unverbindlich, den vollständigen Ablauf beim Immobilienverkauf beschreibt die Serviceseite Schritt für Schritt.
Zwei Punkte gehören hier in die Objektaufnahme des ersten Termins und nicht in die Nachverhandlung: die Schutzzone des Grundstücks und der Zustand eines Heizöltanks. Welche Zone gilt, steht in der Schutzgebietskarte 1:5.000, nicht im Verordnungstext. In den weiteren Schutzzonen sind bauliche Anlagen, Erdwärmesonden, Heizöltanks, die Versickerung von Niederschlagswasser und Abgrabungen genehmigungspflichtig, in der engeren Schutzzone gelten strengere Regeln bis hin zum Verbot. Ist ein Anbau, eine Zisterne oder eine Tankstilllegung ohne Papier geblieben, findet das der Käufer oder seine Bank, und dann wird über den Preis gesprochen. Wir holen fehlende Nachweise vorher ein, auf Wunsch auch die Auskunft zur bergbaulichen Situation bei der Bezirksregierung Arnsberg für pauschal 30 Euro und eine Anfrage beim Altlastenkataster des Dortmunder Umweltamts.
Oetken Immobilien steht für persönliche Beratung, nachvollziehbare Prozesse und regionale Erfahrung.
Sebastian Oetken ist IHK-zertifiziert und Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) – ein starkes Signal für Professionalität und Qualität.
Wer eine Immobilie in Dortmund-Holzen verkauft, möchte einen verlässlichen Partner an seiner Seite. Kundenbewertungen zeigen, wie Oetken Immobilien arbeitet: persönlich, engagiert und transparent.
An Postleitzahl und Verwaltung. Dortmund-Holzen hat 44265 oder 44267 und liegt im Stadtbezirk Hörde der kreisfreien Stadt Dortmund, Schwerte-Holzen hat 58239 und den Kreis Unna. Geografisch entscheidet die A1.
Die Verordnung vom 5. Februar 1998 führt die Gemarkung Holzen mit den Fluren 1, 2, 5, 12, 13 und 15 auf. Ob Ihr Flurstück dazugehört und in welcher Zone es liegt, zeigt allein die Schutzgebietskarte im Maßstab 1:5.000.
Das entscheidet die Schutzzone des Flurstücks. In der weiteren Schutzzone ist die Bohrung genehmigungspflichtig und nicht verboten, in der engeren Schutzzone gelten strengere Regeln bis hin zum Verbot. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, lesen wir vorher aus der Schutzgebietskarte im Maßstab 1:5.000 ab. Zuständig ist die Untere Wasserbehörde der Stadt Dortmund, und eine bereits gebohrte Sonde braucht ihre Genehmigung in der Unterlagenmappe.
Die Versickerung von Niederschlagswasser ist in den weiteren Schutzzonen genehmigungspflichtig, maßgeblich ist wieder die Zone des Flurstücks. Zuständig ist für Dortmund-Holzen die Untere Wasserbehörde der Stadt Dortmund, für Schwerte-Holzen östlich der A1 dagegen der Kreis Unna. Wer eine Zisterne oder eine Versickerungsmulde ohne Papier gebaut hat, sollte das vor der Vermarktung klären.
Er senkt die laufende Belastung des Käufers gegenüber Schwerte, bei gleichem Grundsteuerwert. Was ein Käufer dauerhaft spart, kann er in den Kaufpreis stecken. Wir rechnen das im Verkaufsgespräch vor, statt darauf zu hoffen, dass es von allein auffällt.
Nein. Über Dortmund-Hörde verkehren die Regionalbahnen RB 59 und RB 53 sowie die Stadtbahn U 41, im Ort fahren Busse wie die 432 und die C 31. Ein Inserat, das eine S-Bahn verspricht, verliert jene Interessenten, die nachprüfen.
Für das erste Gespräch reichen drei Angaben. Aus Adresse, Baujahr und Grundstücksgröße sehen wir, in welchem Flur Ihr Grundstück liegt, welche Vergleichsfälle passen und welche Nachweise wir brauchen. Danach vereinbaren wir den Termin für die Objektaufnahme.
Sebastian Oetken ist seit 2018 selbstständig, seit 2019 IHK-zertifizierter Immobilienmakler, seit Mai 2019 Mitglied im IVD und besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO durch den Kreis Unna. Verkauft haben wir auf beiden Seiten der Stadtgrenze: ein saniertes Einfamilienhaus in Dortmund-Holzen, eine Eigentumswohnung am Sommerberg und eine Eigentumswohnung in Schwerte-Holzen. Rufen Sie an unter 02304 2506402 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.
Sebastian Alexander Oetken
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