Löttringhausen-Süd ist ein eigener statistischer Unterbezirk im Dortmunder Stadtbezirk Hombruch. In der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt Dortmund wird der Bereich unter der Kennziffer 677 geführt; Löttringhausen-Nord ist separat erfasst. Diese Unterscheidung ist für Eigentümer wichtig, weil Immobilienportale meist das größere Gebiet Löttringhausen oder sogar Kirchhörde-Löttringhausen ausweisen.
Löttringhausen-Süd liegt am südlichen Rand des Dortmunder Wohnsiedlungsraums. Die Umgebung verbindet gewachsene Wohnstraßen mit Gärten, Wiesen, Gehölzen und landwirtschaftlich geprägten Freiflächen. Im Landschaftsplan der Stadt werden am Südrand von Kirchhörde und Löttringhausen unter anderem Waldflächen, der Ossenbrinksiepen, Teiche am Kirchhörder Bach und Streubebauung mit umgebenden Gärten beschrieben. Diese Mischung sorgt für eine ruhige, grüne Wohnatmosphäre – verlangt beim Immobilienverkauf aber eine genaue Prüfung von Grundstück, Erschließung und Baurecht.
Löttringhausen-Süd ist kleiner als die Gebiete, die in den üblichen Marktstatistiken auftauchen. Engel & Völkers und Immowelt veröffentlichen Preiswerte für Löttringhausen. ImmoScout24 weist Mietdaten für Kirchhörde-Löttringhausen aus. Diese Datensätze sind nützlich, bilden aber nicht ausschließlich die Straßen von Löttringhausen-Süd ab.
Für Ihre Immobilie bedeutet das: Ein Portalwert kann eine erste Orientierung liefern, aber er ist kein direkter Beweis für den Wert eines Hauses an Ihrer Straße. Südliche Randlage, Nähe zur A45, Abstand zu Wiesen und Wald, Grundstücksgröße, Bausubstanz und Zufahrt können innerhalb des größeren Gebiets deutliche Unterschiede verursachen.
Wir benennen diese Datenbasis im Bewertungsgespräch offen. Ein scheinbar präziser Durchschnitt ist nicht besser als eine realistische Einordnung mit klarer Quellenangabe.
Der Bericht zum kleinräumigen Wohnungsmarktmonitoring der Stadt Dortmund ordnet Löttringhausen-Süd im Berichtsdatenstand 31.12.2021 einem Gebietstyp mit besonders geringer Leerstandsquote und überdurchschnittlichen Angebotsmieten zu. Die Stadt zählt den Unterbezirk damit zu den südlicheren, nachgefragten Wohnlagen, in denen geprüft werden soll, ob zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann.
Das ist keine Zusage für eine neue Bebauung und kein Immobilienpreisgutachten. Es beschreibt eine wohnungswirtschaftliche Situation: Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Ob ein konkretes Grundstück nachverdichtet, geteilt oder erweitert werden darf, richtet sich weiterhin nach Bauplanungsrecht, Erschließung, Abständen, Schutzvorgaben und der tatsächlichen Umgebung.
Die Stadtbezirksebene Hombruch ergänzt dieses Bild. Hombruch umfasst knapp 35 Quadratkilometer, hat eine vielfältige Wohn- und Freiraumstruktur und verfügt über Schulen, Nebenzentren und das Zentrum rund um Marktplatz und Harkortstraße. Diese Einrichtungen liegen nicht automatisch in Löttringhausen-Süd, sind für die Bewertung der Erreichbarkeit im größeren Wohnumfeld aber relevant.
Für Löttringhausen nennt Immowelt zum 1. September 2026 durchschnittlich 3.012 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 3.928 Euro für Häuser. Die ausgewiesenen Spannen reichen bei Wohnungen von 1.324 bis 5.822 Euro je Quadratmeter und bei Häusern von 2.520 bis 5.875 Euro. Die Quelle bezeichnet die Genauigkeit bei Wohnungen als mittel und bei Häusern als gut.
Engel & Völkers nennt für das breitere Löttringhausen-Gebiet zum selben Stichtag durchschnittlich 3.121 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 4.043 Euro für Häuser. Die Daten beruhen auf Angebotspreisen von Immobilienportalen. Im Jahresvergleich weist die Quelle bei Wohnungen einen leichten Anstieg und bei Häusern einen leichten Rückgang aus.
Diese Werte sind keine exklusiven Löttringhausen-Süd-Werte. Sie dienen als Vergleichsrahmen für die anschließende Objektprüfung. Ein Haus mit großem Garten südlich der Siedlungsgrenze, eine Wohnung an einer stärker belasteten Straße und ein modernisiertes Einfamilienhaus in einer ruhigen Seitenlage können trotz gleicher Wohnfläche unterschiedlich bewertet werden.
Für das Grundstück ziehen wir außerdem den Bodenrichtwert aus BORIS.NRW heran. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf eine Zone und ein typisiertes Grundstück. Er muss an Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Hanglage, Dienstbarkeiten und Schutzvorgaben des konkreten Grundstücks angepasst werden.
In Löttringhausen-Süd ist das Verhältnis zwischen Haus und Grundstück oft besonders wichtig. Gärten, Wiesenanteile, Gehölze, Nebengebäude und die Abgrenzung zur freien Landschaft können den Eindruck eines Grundstücks prägen. Für die Bewertung zählt aber nicht nur die Größe, sondern auch die rechtlich und praktisch nutzbare Fläche.
Wir prüfen bei einem Haus unter anderem:
Gerade am Übergang zur Landschaft wird häufig angenommen, dass ein größerer Garten später automatisch als Bauplatz genutzt werden kann. Diese Annahme kann falsch sein. Die konkrete Planung, die Innenbereichslage, vorhandene Satzungen und die Erschließung entscheiden.
Diese Unterlagen beschleunigen die Prüfung
Wenn Unterlagen fehlen, klären wir früh, was für die Bewertung, den Exposétext und den späteren Notarvertrag erforderlich ist.
Auch wenn Löttringhausen-Süd stärker mit Häusern und Grundstücken verbunden wird, können Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Gebäudearten Teil des Marktes sein. Bei einer Wohnung kauft der Interessent nicht nur Räume, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum und an den wirtschaftlichen Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft.
Unterlagen aus dem Eigentümerordner
Unterlagen der Verwaltung
Eine Wohnung mit Garten ist nur dann richtig beschrieben, wenn klar ist, ob der Garten Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftsfläche ist. Dasselbe gilt für Stellplätze und Garagen. Diese Details können den Käuferkreis und den Preis verändern.
Bei einer Eigentümergemeinschaft kann ein äußerlich gepflegtes Gebäude trotzdem vor einer größeren Maßnahme stehen. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Tiefgarage oder Leitungen können die Rücklage binden. Ein bereits gefasster Beschluss muss dem Käufer auch dann mitgeteilt werden, wenn die Zahlung erst später erfolgt.
Wir lesen die WEG-Unterlagen nicht als Formalität. Sie zeigen, welche Kosten in den kommenden Jahren auf die Gemeinschaft und möglicherweise auf den Käufer zukommen. Das schützt Eigentümer vor späteren Rückfragen und Käufer vor Überraschungen.
In unseren Referenzen befinden sich bereits verkaufte Eigentumswohnungen im Dortmunder Süden. Einen abgeschlossenen Verkauf in Löttringhausen-Süd haben wir bisher nicht. Wir weisen nur Erfahrungen aus, die tatsächlich vorliegen.
Der Landschaftsplan der Stadt Dortmund beschreibt am Südrand von Kirchhörde und Löttringhausen einen 12,5 Hektar großen Entwicklungsraum. Dazu gehören mehrere Teilflächen: eine Waldfläche zwischen dem Naturschutzgebiet Großholthauser Mark, der Siedlung Löttringhausen und einer Bahnstrecke sowie ein Bereich zwischen Kirchhörder Siedlungsrand und A45 mit Streubebauung, Gärten, Gebüschen und einem kleinen Wäldchen.
Im Talgrund des Kirchhörder Bachs liegen südlich der Spissenagelstraße mehrere Teiche, die als geschützter Landschaftsbestandteil eingeordnet sind. Der Landschaftsplan nennt als Ziele unter anderem den Erhalt von Wald und Siepen, die Pflege der Teiche und die Vermeidung von Zersiedlung.
Weiter westlich beziehungsweise im größeren Landschaftszusammenhang beschreibt der Plan bei Löttringhausen Weiden und Äcker, die durch die A45 geteilt werden. Solche Angaben erklären die offene, grüne Umgebung, ersetzen aber keine grundstücksbezogene Prüfung. Der Blick über eine Wiese, die Nähe zu einem Bachlauf oder ein Gehölz am Grundstücksrand bedeuten nicht automatisch, dass gebaut, gefällt oder erweitert werden darf.
Wir unterscheiden deshalb zwischen:
Die A45 ist ein prägender Bestandteil des größeren Landschafts- und Verkehrsraums südlich von Löttringhausen. Je nach Adresse kann sie die schnelle Verbindung in andere Dortmunder Stadtteile erleichtern, zugleich aber Verkehr, Geräusche und die Aufteilung von Freiflächen beeinflussen. Nicht jede Immobilie in Löttringhausen-Süd ist gleich weit entfernt oder gleich stark betroffen.
Bei der Besichtigung achten wir auf die konkrete Lage der Räume zum Straßen- und Freiraum, auf die Zufahrt, Stellplätze und die Wege zu Haltestellen und Versorgung. Eine ruhige Seitenstraße kann verkehrlich anders zu bewerten sein als eine Adresse an einer Durchgangsverbindung. Für Käufer mit Kindern, ältere Eigentümer oder Pendler kann zudem die Frage wichtig sein, ob der tägliche Weg ohne Auto realistisch ist.
Die Hombrucher City mit Fußgängerzone, Marktplatz, Harkortstraße und Wochenmärkten ist ein wichtiger Versorgungsschwerpunkt für den gesamten Stadtbezirk. Im Exposé sollte aber klar stehen, ob die Verbindung zu diesem Zentrum fußläufig, per Bus oder überwiegend mit dem Auto erfolgt.
Der Stadtbezirk Hombruch verfügt nach Angaben der Stadt über acht Grundschulen, eine Realschule, ein Gymnasium, eine Gesamtschule und die Rudolf-Steiner-Schule. Diese Einrichtungen verteilen sich über den gesamten Bezirk; sie dürfen nicht pauschal als Angebote direkt in Löttringhausen-Süd bezeichnet werden.
Für die Immobilienbewertung ist diese Unterscheidung hilfreich. Familien fragen nach konkreten Schulwegen, Betreuungsangeboten und Verkehrssicherheit. Eine allgemeine Aussage „schulnah“ ist nur belastbar, wenn die konkrete Adresse, die Einrichtung und der tatsächliche Weg geprüft wurden.
Ähnliches gilt für Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Sport und Freizeit. Löttringhausen-Süd profitiert vom südlichen Hombrucher Umfeld und seinen grünen Räumen, ist aber kein dichtes innerstädtisches Viertel mit allen Angeboten an jeder Ecke.
Wir beginnen mit einer Besichtigung und einem Gespräch über Ihre Ziele. Soll das Haus selbst genutzt verkauft werden? Ist es vermietet? Geht es um eine Erbschaft, einen Umzug, eine Trennung oder eine geplante Grundstücksteilung? Die Antwort beeinflusst Unterlagen, Käufergruppe und zeitliche Planung.
Bei einem Haus erfassen wir bauliche Qualität, Wohnfläche, Grundstück, Garten, Stellplätze, Zufahrt, Modernisierungen und mögliche Risiken. Bei einer Wohnung prüfen wir zusätzlich Hausgeld, Rücklage, Protokolle und Gemeinschaftseigentum. Bei einem Grundstück betrachten wir die konkrete Nutzung, Erschließung, Baulasten, Schutzvorgaben und die Frage, ob eine gewünschte Entwicklung realistisch ist.
Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist häufig das Sachwertverfahren der passende Ausgangspunkt. Eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus wird stärker über Erträge betrachtet. Bei einem Grundstück dürfen Bodenrichtwert und erwartete Nutzung nicht verwechselt werden.
Im zweiten Termin erklären wir die Wertspanne, die Vergleichsobjekte und die Vermarktungsstrategie. Die Beratung bleibt unverbindlich. Sie beauftragen uns erst, wenn die Vorgehensweise für Sie nachvollziehbar ist.
ImmoScout24 nennt für Kirchhörde-Löttringhausen im zweiten Quartal 2026 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,72 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 mit 9,40 Euro weist die Portal-Auswertung einen Anstieg von rund 3,4 Prozent aus.
Die Zahl betrifft Kirchhörde-Löttringhausen insgesamt und nicht ausschließlich Löttringhausen-Süd. Außerdem handelt es sich um eine private algorithmische Marktanalyse, nicht um einen Mietspiegel im Sinne von § 558c oder § 558d BGB.
Für die rechtliche Einordnung ist der Dortmunder Mietspiegel 2025/2026 maßgeblich. Er wurde am 20.12.2024 veröffentlicht und gilt bis zum 31.12.2026. Entscheidend sind unter anderem Baujahr, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Modernisierung, energetische Eigenschaften und die konkrete Lage. Für neue Mietverträge ist in Dortmund seit dem 01.03.2025 grundsätzlich die Mietpreisbremse zu berücksichtigen, sofern keine Ausnahme gilt.
Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus gehört der Mietvertrag in die Bewertung. Wir sehen auf Mietbeginn, Kaution, Miete, Staffeln oder Indexierung, Nebenkosten, Modernisierungen und offene Forderungen. Für Käufer ist außerdem wichtig, ob eine spätere Eigennutzung möglich ist und welche gesetzlichen Grenzen gelten.
Bei einem Mehrfamilienhaus kommen Wohnungsaufstellungen, Mietentwicklung, Instandhaltungsbedarf und die Aufteilung der Betriebskosten hinzu. Bei einem Einfamilienhaus kann der Mietspiegel nur eingeschränkt als Vergleich dienen. Ein Haus mit Garten, Garage und eigener Zufahrt wird anders bewertet als eine Wohnung im Geschosswohnungsbau.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, klären wir die Informationen für die Interessenten vor der Veröffentlichung. Ein sauberer Datenraum unterstützt eine schnellere und verlässlichere Entscheidung.
Der städtische Monitoringbericht ordnet Löttringhausen-Süd einem nachgefragten Gebiet mit niedrigen Leerständen und überdurchschnittlichen Angebotsmieten zu. Das kann für eine Kapitalanlage sprechen. Gleichzeitig ist die Zahl vergleichbarer Angebote begrenzt, und die Objektarten unterscheiden sich stark.
Eine Wohnung lässt sich über Miete, Hausgeld, Rücklage und Instandhaltung rechnen. Bei einem Einfamilienhaus beeinflussen Grundstück, Pflege, Heizung, Dach und Zielgruppe die Rechnung. Ein Grundstück mit vermeintlichem Erweiterungspotenzial darf erst dann als Entwicklungsobjekt kalkuliert werden, wenn Baurecht, Erschließung und Schutzfragen belastbar geklärt sind.
Wir stellen Kaufpreis, erwartbare Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Finanzierung gegenüber. So entsteht keine pauschale Süd-Hombruch-Rendite, sondern eine Rechnung für das konkrete Objekt.
Oetken Immobilien steht für persönliche Beratung, nachvollziehbare Prozesse und regionale Erfahrung.
Sebastian Oetken ist IHK-zertifiziert und Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD).
In Löttringhausen-Süd genügt es nicht, den größeren Löttringhausen-Durchschnitt in ein Exposé zu kopieren. Ein sorgfältiger Makler muss erklären, welche Daten tatsächlich für den Unterbezirk vorliegen und welche nur aus dem Gesamtgebiet stammen. Dazu kommen Grundstücksprüfung, Unterlagen, Verkehr, Freiraum und die rechtliche Einordnung der Lage.
Bewertungen können zeigen, ob Eigentümer persönliche Erreichbarkeit, klare Kommunikation und eine nachvollziehbare Preisstrategie erlebt haben. Für die Entscheidung sollte zusätzlich zählen, ob der Makler Unterschiede zwischen Haus, Wohnung und Grundstück offen anspricht.
Löttringhausen-Süd ist ein eigener statistischer Unterbezirk mit der Kennziffer 677 im Dortmunder Stadtbezirk Hombruch. Löttringhausen-Nord wird separat geführt. Im Alltag und in Immobilienportalen werden die Bereiche jedoch häufig unter Löttringhausen oder Kirchhörde-Löttringhausen zusammengefasst.
Für den Unterbezirk werden öffentlich nicht dieselben laufenden Portal-Durchschnittswerte bereitgestellt wie für das größere Löttringhausen. Immowelt nennt für Löttringhausen im September 2026 durchschnittlich 3.012 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 3.928 Euro für Häuser. Engel & Völkers nennt 3.121 Euro beziehungsweise 4.043 Euro. Diese Angaben dienen als breiter Vergleich und sind nicht als direkte Süd-Werte zu lesen.
Das hängt stark von Grundstück, Gebäude, Zufahrt, Garten, Wald- oder Freiraumnähe, Baujahr, energetischem Zustand und möglicher Erweiterung ab. Gerade am Siedlungsrand kann ein großes Grundstück rechtlich anders nutzbar sein, als es auf den ersten Blick wirkt.
Eine Teilung ist nicht allein wegen der Grundstücksgröße möglich. Bauplanungsrecht, Erschließung, Zufahrt, Abstände, Baulasten, Schutzflächen und die Einfügung in die Umgebung müssen geprüft werden. Der Landschaftsplan nennt für verschiedene Teilräume die Vermeidung von Zersiedlung.
Ein eigenständiger, belastbarer Portalwert nur für Löttringhausen-Süd ist nicht verfügbar. ImmoScout24 nennt für das größere Gebiet Kirchhörde-Löttringhausen im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 9,72 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter. Das ist eine private Marktanalyse und kein qualifizierter Mietspiegel.
Löttringhausen-Süd profitiert vom größeren Hombrucher Umfeld. Die Hombrucher City mit Marktplatz, Harkortstraße und Wochenmärkten ist der zentrale Versorgungsbereich des Bezirks. Schulen, Sport, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten liegen verteilt im Stadtbezirk. Die konkrete Erreichbarkeit sollte für jede Adresse einzeln geprüft werden.
Am südlichen Rand von Kirchhörde und Löttringhausen gibt es Wald, Siepen, Teiche, Wiesen und Streubebauung. Der Landschaftsplan nennt unter anderem den Erhalt dieser Strukturen und die Vermeidung von Zersiedlung. Solche Vorgaben können Grundstücksteilung, Fällungen, Anbauten oder neue Gebäude beeinflussen.
Wichtig sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Angaben zur Rücklage und Informationen zu Sanierungen und Sonderumlagen. Sondernutzungsrechte für Garten, Terrasse, Stellplatz oder Garage müssen belegt sein.
Ja. Ein gefasster Beschluss ist für den Käufer relevant, auch wenn die Zahlung erst später fällig wird. Im Kaufvertrag sollte eindeutig stehen, wer die Kosten trägt.
Sebastian Alexander Oetken führt die Oetken Immobilien GmbH, ist IHK-zertifizierter Immobilienmakler seit 2019, Mitglied im IVD seit Mai 2019 und arbeitet mit der Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, erteilt durch den Kreis Unna. Der Blick auf Bausubstanz, Rücklage und Sanierungsstau kommt aus dem Ingenieur-Hintergrund. Das Büro liegt in der Lohbachstraße 12 in Schwerte.
Rufen Sie unter 02304 2506402 an und nennen Sie Straße, Baujahr und Mietstatus Ihrer Immobilie. Bei einem Haus prüfen wir Grundstück, Bauakte, Zufahrt, Erschließung, Baulasten und Modernisierungen. Bei einer Wohnung beginnen wir mit den WEG-Unterlagen. Bei einem Grundstück klären wir, ob die gewünschte Nutzung mit Planung, Landschaftsraum und Erschließung zusammenpasst.
Alternativ nutzen Sie das Kontaktformular. Den Überblick gibt unsere Seite für den Dortmunder Markt. Zu den benachbarten Lagen gelangen Sie unter anderem zum Immobilienmakler in Dortmund-Kirchhörde und zum Immobilienmakler in Dortmund-Schnee.
Sebastian Alexander Oetken
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