Denkmalschutz und Ensembleschutz: Zuständigkeit der Bundesländer

Denkmalschutz umfasst alle rechtlichen Anordnungen, die auf die Erhaltung von Kulturdenkmalen zielen. Wird eine Gesamtheit von Denkmälern geschützt (beispielsweise die Fassade einer Gebäudegruppe), so spricht man von Ensembleschutz.

Denkmalschutz fällt in die Kulturhoheit der Bundesländer, die aus Artikel 30 des Grundgesetzes abgeleitet wird. Der Denkmalschutz ist daher in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt.

Wann wird eine Immobilie zum Denkmal?

Nicht das Alter oder die „Schönheit“ einer Immobilie entscheiden darüber, ob ein Gebäude unter den Denkmalschutz fällt. Für die Einordnung als Denkmal sind vielmehr diejenigen Kriterien maßgeblich, die im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes niedergelegt sind.

In Nordrhein-Westfalen wird ein Gebäude insbesondere dann als Denkmal eingestuft, wenn ihm eine besondere historische oder regionale Bedeutung zukommt (Absatz 2 Satz 1 Denkmalschutzgesetz NW).

Die Denkmalliste

Denkmäler werden in ein öffentliches Verzeichnis („Denkmalliste“) eingetragen, das von der zuständigen Denkmalschutzbehörde geführt wird. Die Eintragung in die Denkmalliste hat in den einzelnen Bundesländern eine unterschiedliche rechtliche Wirkung.

• In einigen Ländern wird eine Immobilie durch eine entsprechende Feststellung der Denkmalschutzbehörde zum Denkmal. Die Eintragung in die Denkmalliste hat bei diesem Verfahren nur nachrichtliche Funktion.

• In anderen Bundesländern (so auch in Nordrhein-Westfalen) erhält eine Immobilie erst mit der Eintragung in die Denkmalliste den rechtlichen Status eines Denkmals (siehe § 3 Absatz 1 DSchG NW). In NRW „soll“ ein Kulturgut jedoch bereits vor der Eintragung in die Denkmalliste vorläufigen Schutz als Denkmal erhalten, wenn mit der Eintragung „zu rechnen ist“ (§ 4 Absatz 1 DSchG NW).

Denkmalpflege–Anforderungen an Denkmal-Eigentümer

Die Denkmalpflege umfasst die konkreten Maßnahmen, die im Rahmen des Denkmalschutzes zur Erhaltung und Unterhaltung von Kulturdenkmälern notwendig sind.

Zuständig für die Denkmalpflege sind in Nordrhein-Westfalen die Kommunen beziehungsweise Gemeindeverbände (§ 22 Absatz 1 DSchG NW).

Aufgrund des Zustandes eines denkmalgeschützten Gebäudes entscheidet die zuständige Behörde gegebenenfalls über notwendige Denkmalpflege-Maßnahmen, wie zum Beispiel

• Instandhaltung (Pflege- und Reinigungsarbeiten),

• Konservierung (Sicherung des Originalzustandes und Erscheinungsbildes),

• Instandsetzung – als Restaurierung (Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit) oder als Renovierung (Wiederherstellung des Erscheinungsbildes),

• Rekonstruktion (Wiederherstellung von Bauteilen oder ganzer Gebäude) oder

• Translozierung (Gebäudeversetzung: durch Gebäuderückbau und originalen Wiederaufbau an anderer Stelle – oft als Notmaßnahme der Rekonstruktion).

Baudenkmäler: Pflichten und Belastungen

Mit einem denkmalgeschützten Gebäude sind gewöhnlich erhöhte Kosten für die Instandhaltung verbunden. 

Das Denkmalschutz-Ziel auf Erhalt einen Kulturguts und der Wunsch nach modernem Wohnkomfort stehen oft in einem Spannungsverhältnis zueinander: 

Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen nicht beliebig verändert werden. Zwar sind bauliche Veränderungen grundsätzlich möglich, doch bedürfen viele Maßnahmen einer vorherigen behördlichen Genehmigung, so insbesondere

• die Beseitigung, Veränderung oder Nutzungsänderung eines Baudenkmals und

• die Errichtung von Anlagen „in der engeren Umgebung von Baudenkmälern“, wenn dadurch das Erscheinungsbild von Denkmälern beeinträchtigt wird.

(§ 9 Absatz 1 DSchG NW) 

Der Eigentümer muss bei der Denkmalschutzbehörde einen schriftlichen Antrag auf Erlaubnis einer Maßnahme stellen und die zur Entscheidung erforderlichen Unterlagen beifügen (§ 26 Absatz 1 DSchG NW). 

Die Denkmalschutzbehörde erteilt die beantragte Erlaubnis, wenn entweder

• Denkmalschutz-Gründe nicht entgegenstehen

oder

• die Durchführung der beantragten Maßnahme im „überwiegenden öffentlichen Interesse“ liegt.

(§ 9 Absatz 2 DSchG)

Während Maßnahmen im Inneren eines Gebäudes häufig unproblematisch sind (Beispiel: Einbau einer Zentralheizung), ist die Genehmigung einer Veränderung des Erscheinungsbildes eines Baudenkmals oft komplizierter (Beispiel: Fassaden-Änderung).

Eine erteilte Erlaubnis erlischt, wenn mit dem Vorhaben nicht innerhalb von zwei Jahren nach Erlaubnis-Erteilung begonnen wird (§ 26 Absatz 2 DSchG NW).

Bei Veräußerung des Baudenkmals sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, der Unteren Denkmalschutzbehörde innerhalb eines Monats den Eigentumswechsel anzuzeigen (§ 10 Absatz 1 DSchG NW).

Erhebliche Steuervorteile

Den zusätzlichen Auflagen und Kosten einer denkmalgeschützten Immobilie stehen erhebliche Steuervorteile gegenüber.

Der Eigentümer eines Baudenkmals kann verschiedene Steuervorteile geltend machen:

Abschreibung des Kaufpreises

Der Denkmal-Eigentümer darf den Kaufpreis nach den für alle Immobilien-Käufer geltenden Regeln von seinem zu versteuernden Einkommen absetzen.

• bei Immobilien bis Baujahr 1924: 40 Jahre lang jährlich 2,5 Prozent des Kaufpreises

• bei Immobilien ab Baujahr 1925: 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent des Kaufpreises

Bitte beachten Sie:

Diese lineare Abschreibung gilt nur für das Gebäude – nicht aber für das Grundstück, das seinen Marktwert selbst bei einer Gebäude-Zerstörung behält. 

Denkmal-AfA: Abschreibung des Erhaltungsaufwandes

Darüber hinaus kann der Eigentümer den anfallenden Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand in Höhe der gesetzlich zugelassenen Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) abschreiben.

Bei der Denkmal-AfA unterscheidet der Steuergesetzgeber zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern, die ihre Immobilie fremdvermieten:

• Wer seine Denkmalimmobilie selbst nutzt, der kann anfallenden Erhaltungsaufwand zehn Jahre lang mit jährlich jeweils neun Prozent von der Steuer absetzen, insgesamt also 90 Prozent der Aufwendungen (§ 10f Absatz 1 Einkommensteuergesetz).

• Wer ein Baudenkmal als Kapitalanleger erwirbt und nach der Sanierung vermieten möchte, der darf sogar 100 Prozent des getätigten Erhaltungsaufwands abschreiben: acht Jahre jeweils neun Prozent und anschließend vier Jahre jeweils sieben Prozent (§ 10f Absatz 2 EStG).

Wird ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus, für das eine Wohnungseigentümergesellschaft besteht, instand gesetzt oder saniert, so kann jeder der beteiligten Wohnungseigentümer seine Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil steuerlich geltend machen.

Begrenzungen der Denkmal-AfA

Zu beachten sind bestimmte Grenzen der Denkmal-AfA.

1.) Die Immobilie muss vom Käufer erworben werden, bevor die Sanierung erfolgt. 

• Wer eine Denkmal-Immobilie erwirbt, kann nicht rückwirkend die vor dem Kauf angefallenen Kosten einer Sanierung geltend machen. 

• Verkauft der Eigentümer seine Denkmal-Immobilie, so kann er die ihm zustehenden Steuervorteile nicht auf den neuen Eigentümer übertragen.

2.) Jeder Steuerpflichtige darf die Denkmal-AfA nur für höchstens eine Denkmal-Immobilie in Anspruch nehmen. Ehepartnern steht die Denkmal-AfA für insgesamt zwei denkmalgeschützte Immobilien zu (§ 10f Absatz 3 EStG).

Was der Käufer bei der Auswahl einer Denkmal-Immobilie beachten sollte

Standort

Auch für den Käufer eines denkmalgeschützten Gebäudes ist die Lage der Immobilie von zentraler Bedeutung. 

• Das Standort-Kriterium ist umso bedeutsamer, je aufwändiger die Sanierung des Objekts ist.

• Eine Denkmalimmobilie sollte sich harmonisch in die Gebäudeumgebung einfügen. Der besondere Flair eines Baudenkmals kommt meistens nur eingeschränkt zu Geltung, wenn sich das Gebäude beispielsweise inmitten eines einfach gestalteten Neubaugebiets befindet.

• Dagegen muss ein etwas abgelegener Standort nicht unbedingt einen Nachteil darstellen, wenn die Umgebung zum Objekt passt und eine gute Anbindung an die lokale Infrastruktur vorhanden ist.

Bausubstanz

Der Kaufinteressent sollte die Bausubstanz eines Denkmal-Objekts genau prüfen. Der für die Restaurierung oder Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie zu tätigende Aufwand muss in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtwert des Objekts und zu den gegebenenfalls zu erwartenden Mieteinnahmen stehen.

Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde

Der Kaufinteressent sollte möglichst frühzeitig Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde aufnehmen, um sich über die bestehenden Auflagen zur Instandhaltung und Sanierung zu informieren.

Besonderheiten bei der Sanierung und Instandhaltung

Der Unterschied zwischen Sanierung und Instandhaltung

Eine Sanierung umfasst die Wiederherstellung oder die Modernisierung des gesamten Baudenkmals oder von Gebäudeteilen. Ziel ist es, den Wert der Bausubstanz zu erhalten. Eine Sanierung kann sich auf den Gebäudekern beziehen oder auf die Fassade beschränken.

Damit geht eine Sanierung über eine bloße Instandhaltung hinaus, die die Erhaltung der Funktionsfähigkeit von Gebäudeelementen sicherstellen soll.

Genehmigungspflichten bei Renovierung und Sanierung

Mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie verpflichtet sich der Käufer 

• zur Durchführung aller erforderlichen Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten sowie

• zur Bewahrung des historischen Erscheinungsbilds der Denkmal-Immobilie.

Selbst kleinere Renovierungsarbeiten müssen vorab durch die Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. 

Bußgeld bei Verstoß gegen Denkmalschutz-Vorschriften

Wer als Eigentümer gegen eine Denkmalschutz-Anzeigepflicht verstößt oder eine erforderliche Erlaubnis nicht einholt, der begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 250.000 Euro geahndet werden kann. Bei unerlaubter Beseitigung eines Denkmals ist sogar ein Bußgeld von 500.000 Euro möglich (§ 41 DSchG NW).

 

Denkmalgeschützte Immobilien: sorgfältig prüfen und Gelegenheiten nutzen!

Denkmalgeschützte Immobilien sind am Immobilienmarkt begehrte Kaufobjekte. Nicht nur die mögliche Wertsteigerung von Denkmal-Immobilien lockt Kaufinteressenten an, auch umfangreiche Steuervorteile machen ein Baudenkmal oft zu einer lukrativen Investition. 

Denkmal-Immobilien eignen sich sowohl für Käufer, die die Immobilie selbst nutzen möchten, als auch für Kapitalanleger, die eine Vermietung beabsichtigen. Kaufinteressenten sollten Bausubstanz und Standort einer denkmalgeschützten Immobilie sehr sorgfältig prüfen und auch die zu erwartenden Folgekosten in ihre Entscheidung einbeziehen. 

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben möchte, der sollte sich gründlich beraten lassen. Oetken Immobilien, Ihr erfahrener Immobilienmakler für den Raum Schwerte und Umgebung steht Ihnen für alle Fragen zu denkmalgeschützten Immobilien gerne zur Verfügung.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie veräußern wollen, dann ermitteln wir kostenfrei den Marktwert Ihrer Immobilie und beraten Sie zur weiteren Vorgehensweise beim Immobilienverkauf. 

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